Antes, vender una casa era sencillo: pactabas un precio y pagabas impuestos por ese precio. Desde 2022, Hacienda introdujo un «invitado sorpresa» en la notaría: el Valor de Referencia de Catastro. Si no lo controlas, puedes perder dinero.
En Olimpo Homes nos encontramos a diario con propietarios confundidos. «¿Por qué mi recibo del IBI dice que mi casa vale 50.000€, Hacienda dice que vale 180.000€ y yo quiero venderla por 200.000€?».
En esta guía despejamos la sopa de letras y te explicamos cómo usar estos valores a tu favor para pagar menos impuestos legalmente.
1. Los 3 Valores que definen tu venta
A. Valor Catastral (El del IBI)
Es un valor administrativo muy bajo (suele ser el 50% del valor real).
- ¿Para qué sirve? Solo para calcular impuestos anuales como el IBI.
- NO sirve para vender. Olvídalo para fijar el precio.
B. Valor de Mercado (El Real)
Es el precio que un comprador está dispuesto a pagar hoy por tu casa en Valencia.
- ¿Para qué sirve? Es el dinero que entrará en tu banco. En Olimpo Homes lo calculamos usando Big Data de ventas reales en tu barrio, no «lo que pide el vecino».
⚠️ C. Valor de Referencia (El «Suelo Fiscal»)
Ojo aquí. Es el valor que Hacienda dice que tiene tu casa, basándose en estadísticas de notaría.
- ¿Para qué sirve? Es la base mínima para pagar impuestos (ITP para el comprador, Sucesiones para herederos).
- El problema: Si vendes tu casa por 150.000€ pero el Valor de Referencia es 180.000€, el comprador tendrá que pagar impuestos por 180.000€. Esto puede hacer que te pida una rebaja en el precio para compensar su sobrecoste fiscal.
2. Cómo afecta esto a tu bolsillo (Plusvalía Municipal)
Al vender, pagas la Plusvalía al Ayuntamiento. En Valencia, tras la sentencia del Constitucional, puedes elegir entre dos fórmulas. Debes elegir la que te salga más barata:
- Fórmula Objetiva: Se calcula sobre el Valor Catastral del suelo (no el de la casa entera) x años de tenencia. (Ideal si has tenido la casa muchos años y el mercado ha subido mucho).
- Fórmula Real: Se calcula sobre la ganancia real (Precio Venta – Precio Compra). (Ideal si vendes con pérdidas o poco beneficio).
Consejo Olimpo: Antes de ir a notaría, nosotros hacemos la simulación con las dos fórmulas para que pagues lo mínimo posible.
3. ¿Qué pasa si vendo por debajo del Valor de Referencia?
Si tienes prisa y vendes «barato» (por debajo de lo que marca Hacienda), prepárate para una «comprobación de valores».
La Estrategia: Si el valor de Catastro es disparatadamente alto (pasa a veces en pisos sin reformar), podemos recurrirlo. Necesitaremos un informe de tasación y fotos del estado real para demostrar a Hacienda que su estadística está mal. En Olimpo Homes tenemos peritos para esto.
Resumen: ¿Qué valor pongo en el anuncio?
En el anuncio pones el Valor de Mercado. Pero debes conocer el Valor de Referencia para avisar al comprador de sus impuestos y evitar sustos antes de la firma.
| Valor | Quién lo fija | Afecta a… |
|---|---|---|
| Catastral | Catastro | IBI y Plusvalía |
| Mercado | Oferta/Demanda | Tu bolsillo (Ganancia) |
| Referencia | Hacienda | Impuestos Comprador |
¿Confundido con tantos valores?
El catastro dice una cosa y el mercado dice otra. No pierdas dinero por guiarte por un valor administrativo bajo. Te damos el precio de venta real que aceptará el mercado hoy.
Valorar mi casa con Precio de Mercado