Gastos e impuestos al comprar una vivienda en Valencia (2026): ITP, IVA y todo lo que sumar al precio

El precio que ves no es el precio que pagas

Cuando alguien se enamora de un piso en el Ensanche o en Ruzafa, mira el precio del anuncio y hace cuentas con esa cifra. Es el primer error. Sobre el precio de compra hay que sumar entre un 10% y un 13% adicional en impuestos y gastos de formalización. En una vivienda de 250.000 €, hablamos de 25.000 € a 32.000 € que deben estar disponibles el día de la firma, además de la entrada.

En Olimpo Homes preferimos que esa cifra no te sorprenda en la notaría, sino que la tengas clara desde el primer día. Aquí desglosamos, con los tipos vigentes en 2026, cuánto cuesta realmente comprar en Valencia.

Dato Olimpo: el banco financia un porcentaje del precio de la vivienda, pero nunca financia los impuestos. Esos los pones tú, en efectivo, el día de la escritura. Calcular bien este colchón es lo que separa una compra tranquila de un susto de última hora.

1. La primera pregunta: ¿segunda mano u obra nueva?

Todo el régimen fiscal de tu compra depende de una sola bifurcación:

• Vivienda de segunda mano (la inmensa mayoría del centro de Valencia): pagas ITP, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Es un impuesto autonómico que gestiona la Generalitat.
• Vivienda de obra nueva (comprada directamente al promotor): pagas IVA + AJD. El IVA es estatal; el AJD, autonómico.

Nunca pagas las dos cosas: o ITP, o IVA. Veamos cada caso.

2. El ITP en la Comunidad Valenciana (vivienda usada)

Desde el 1 de junio de 2026, la Ley 5/2025 rebajó el tipo general valenciano. Estos son los tipos vigentes:

• 9% sobre el valor, hasta 1.000.000 €.
• 11% si el valor supera 1.000.000 € (y ojo: se aplica el 11% a todo el importe, no solo al exceso).

La base sobre la que se calcula no es siempre el precio que pagas. Hacienda toma el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro. Si compras por debajo del valor de referencia, pagarás ITP sobre ese valor de referencia, no sobre lo que pactaste. Por eso conviene no confundir conceptos: lo explicamos en nuestra guía sobre las diferencias entre valor catastral, de referencia y de mercado.

Tipos reducidos: revisa si encajas en alguno

La Generalitat mantiene reducciones potentes para la primera vivienda habitual de ciertos perfiles. No se aplican solas: hay que solicitarlas y acreditarlas al liquidar el impuesto.

• Jóvenes menores de 35 años: 6% si el valor no supera 180.000 €; 8% si lo supera.
• Familia numerosa o monoparental: 3% hasta 180.000 €; 4% si supera ese valor.
• Persona con discapacidad (≥65% física o sensorial, ≥33% intelectual o mental): 3% hasta 180.000 €; 4% por encima.
• Vivienda de protección pública (VPP) de régimen especial: 3% / 4% según el mismo umbral.

Para los tipos de jóvenes y familias numerosas se exige además un límite de renta (base liquidable del IRPF que, con carácter general, no supere los 30.000 € en tributación individual o 47.000 € en conjunta) y que la vivienda sea la residencia habitual.

Dato Olimpo: una familia numerosa que compra su vivienda habitual de 180.000 € paga 5.400 € de ITP al 3%, frente a los 16.200 € del tipo general del 9%. Son 10.800 € de diferencia por marcar la casilla correcta. Merece la pena revisarlo antes de firmar.

3. IVA y AJD (obra nueva)

Si compras directamente al promotor, no hay ITP. En su lugar:

• IVA: 10% sobre el precio de la vivienda nueva. Baja al 4% en viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,4% desde el 1 de junio de 2026 (antes era el 1,5%). Grava la escritura. Existe un tipo reducido del 0,1% para vivienda habitual de jóvenes y familias numerosas hasta 180.000 €.

En la práctica, comprar obra nueva sale algo más caro en impuestos que la segunda mano: 10% + 1,4% frente al 9% del ITP.

4. Los gastos que no son impuestos (pero también pagas)

Más allá del impuesto principal, la compraventa tiene unos gastos de formalización razonablemente predecibles:

• Notaría: la escritura pública de compraventa. Tarifas reguladas por ley; en operaciones de Valencia suelen moverse entre 600 € y 1.500 € según el valor.
• Registro de la Propiedad: inscribir la vivienda a tu nombre. Aproximadamente 400 € – 700 €.
• Gestoría: si financias con hipoteca, el banco normalmente exige una gestoría para tramitar todo. Suele rondar 300 € – 500 €.
• Tasación: solo si pides hipoteca. El banco necesita tasar el inmueble: 300 € – 600 €.

Dato Olimpo: un mito muy extendido es que el comprador paga el AJD de la hipoteca. Desde 2018, el AJD del préstamo hipotecario lo paga el banco, no tú. Tú solo asumes el AJD de la escritura de compraventa, y únicamente en obra nueva.

5. Ejemplo real: piso de 250.000 € en Valencia (segunda mano)

Un comprador estándar, sin tipos reducidos, que adquiere su vivienda con hipoteca:

• ITP (9%): 22.500 €
• Notaría: ~900 €
• Registro: ~600 €
• Gestoría: ~350 €
• Tasación: ~400 €
• Total de gastos e impuestos: ≈ 24.750 € (un 9,9% sobre el precio)

A esto se le suma la entrada (lo que el banco no financia, normalmente un 20% del precio). El ahorro total necesario para esta compra ronda, por tanto, los 74.750 €.

6. Cómo pagar menos (legalmente)

1. Comprueba tu perfil. Si tienes menos de 35 años, eres familia numerosa o tienes una discapacidad reconocida, puede que tu tipo de ITP baje del 9% al 3–6%. La diferencia son miles de euros.
2. Vigila el valor de referencia de Catastro. Si es superior al precio, marcará tu base imponible. Conviene conocerlo antes de cerrar la operación.
3. Segunda mano frente a obra nueva. Si dudas entre las dos, recuerda que la carga fiscal no es idéntica: 9% de ITP frente a 10% + 1,4% de IVA y AJD.

Calcula tu cifra exacta

Justo debajo tienes nuestra calculadora de gastos de compra: introduce el precio, elige si es segunda mano u obra nueva y tu perfil, y verás el desglose completo y el ahorro total que necesitas tener disponible.

Y si prefieres que lo hagamos por ti —encontrar la vivienda, negociar el precio y dejar todos los números cerrados antes de la firma— ese es exactamente el trabajo de nuestro servicio de Personal Shopper inmobiliario.

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¿Vas a vender para comprar? Mira también nuestra guía sobre los impuestos al vender un piso en Valencia (plusvalía e IRPF), para tener la foto completa de la operación.

Información orientativa actualizada a 2026 con la normativa de la Comunidad Valenciana. No sustituye al asesoramiento fiscal personalizado.