Divorciarse ya es complejo; vender la vivienda común en Valencia no debería serlo. En esta guía verás opciones reales, cómo organizar la venta (con o sin acuerdo), qué hacer con la hipoteca, qué impuestos tendrás y qué documentos te pedirán. Todo explicado en lenguaje claro y con pasos accionables.
Esta guía es informativa. Cada caso puede requerir asesoramiento jurídico y fiscal.
1) Lo esencial: quién debe autorizar la venta
Cuando ambos cónyuges figuran como titulares en la escritura, la venta requiere el consentimiento de los dos o, en su defecto, un poder notarial que habilite a uno para firmar por ambos. Si el inmueble pertenece a la sociedad de gananciales, la operación se integra en la liquidación de gananciales y conviene coordinarla con el reparto del resto de bienes. En los casos en los que existan medidas judiciales que atribuyan el uso de la vivienda familiar —por ejemplo, cuando hay hijos menores— lo prudente es ajustar la venta a lo establecido en dichas medidas o promover su modificación antes de cerrar la operación. Si no hay acuerdo entre las partes, el ordenamiento prevé salidas como la mediación o la extinción de condominio, pero es preferible agotar la vía amistosa para proteger precio y plazos.
2) Opciones: vender a un tercero vs. adjudicar a uno
Ante un divorcio, la primera gran decisión es si vender la vivienda a un tercero o adjudicarla a uno de los cónyuges. La venta a un tercero suele ser la fórmula más neutral: liquida el conflicto, transforma el activo en dinero y permite repartir un neto claro después de cancelar deudas y gastos. La adjudicación a uno, en cambio, mantiene el inmueble en el patrimonio familiar, pero exige compensar económicamente al otro cónyuge y, sobre todo, que el banco acepte liberar al saliente si hay hipoteca. La elección práctica suele depender de la capacidad real de asumir la cuota en solitario y de la disposición de la entidad financiera a modificar el préstamo.
3) Hipoteca: liberar al cónyuge y orden correcto
El primer paso siempre es hablar con el banco para confirmar si admite una novación o subrogación que deje a un solo deudor, o si, por el contrario, condiciona todo a la venta del inmueble. En una venta a tercero, la deuda hipotecaria se cancela en la propia notaría con el precio de compraventa, para lo cual necesitarás un certificado de deuda actualizada y prever la cancelación registral. Si optáis por la adjudicación a uno, la clave es documentar la liberación del cónyuge saliente; sin ese consentimiento expreso del banco, esa persona seguiría respondiendo del préstamo aunque ya no sea propietaria. Por seguridad, conviene dejar por escrito que no se firmará nada si la entidad no libera al saliente.
4) Documentación (Valencia)
Para una venta sin tropiezos, reúne con antelación la documentación básica: identificación de ambas partes, escritura de propiedad y una nota simple reciente para acreditar la titularidad y cargas. Aporta el recibo del IBI y la referencia catastral, el Certificado de Eficiencia Energética —obligatorio incluso para anunciar— y un certificado de la comunidad que confirme que no hay deudas. Si existe hipoteca, solicita al banco el certificado de deuda y calcula los gastos de cancelación registral. En función de la antigüedad y particularidades del edificio, pueden requerirse la licencia de ocupación, el libro del edificio o informes de ITE. Si el uso de la vivienda está regulado en un convenio de divorcio, ténganlo a mano porque notaría y comprador querrán verlo.
5) Precio y tiempos: posicionarse para vender
El precio correcto nace de una valoración estratégica con comparables reales y del conocimiento del ritmo de absorción en tu zona. No es recomendable fijarlo por deseo o por lo que “necesita” cada parte, porque eso retrasa la venta y deteriora la percepción del activo. Funciona mejor definir un rango de salida competitivo —con margen de negociación— y, desde el principio, acordar por escrito reglas claras: cuál es el mínimo aceptable, qué ajustes se aplicarán si no llegan ofertas en cierto plazo y cómo se repartirán los gastos vinculados a la operación. Esa previsión evita roces posteriores y permite tomar decisiones objetivas.
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6) Si no hay acuerdo: mediación y vías legales
Cuando las posiciones están alejadas, la mediación suele ser el atajo más inteligente: en una o dos sesiones se ordenan expectativas, se fija un precio realista y se establece un calendario de ajustes de precio en función de la respuesta del mercado. Si la vía amistosa se agota, la ley permite la extinción de condominio —o la liquidación de gananciales—, que puede desembocar en una venta pública o forzosa. Esa solución, aunque legítima, suele ser menos ventajosa en precio y plazos que un acuerdo directo, por lo que conviene emplearla como último recurso. Otra alternativa es que uno compre la parte del otro apoyándose en una pericial independiente.
7) Marketing y visitas sin fricciones
Una vivienda bien presentada se vende mejor y más rápido. Por eso, antes de salir al mercado, conviene ordenar, hacer pequeños arreglos y aplicar home staging para realzar luz, amplitud y sensaciones. A nivel de producción, la combinación de fotografía y vídeo profesional, tomas con dron y tour 360º multiplica la visibilidad y selecciona mejor a los compradores. Durante la comercialización, reducir fricciones pasa por filtrar visitas —solo con financiación prevalidada o fondos propios—, concertar franjas fijas para enseñar la vivienda y centralizar la comunicación en un único interlocutor. Así se evitan malentendidos y tensiones innecesarias entre las partes.
8) Ofertas, arras y notaría
Cuando llegue una propuesta sólida, conviene documentarla con arras penitenciales, que aportan un marco claro de compromiso y penalizaciones. A efectos de seguridad jurídica, tanto las arras como la escritura de compraventa deben firmarlas todos los titulares —o quien cuente con poder suficiente—, con plazos realistas que permitan gestionar cancelaciones bancarias y trámites. En el día de notaría se liquida la deuda hipotecaria si existe, se formaliza la cancelación y se reparte el neto según lo pactado o, en su defecto, conforme a la titularidad. Una buena preparación evita sorpresas de última hora.
9) Impuestos y gastos (resumen)
El vendedor puede tener que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial derivada de la venta, salvo que concurran supuestos de exención —por ejemplo, reinversión en vivienda habitual— en los términos que marque la normativa vigente. Además, la plusvalía municipal (IIVTNU) corresponde, por regla general, al transmitente, aunque conviene simularla con el Ayuntamiento de Valencia para conocer su cuantía e incluso valorar si procede en caso de pérdidas. En cuanto a gastos, la cancelación de la hipoteca y su inscripción registral corren a cargo del vendedor, mientras que los de la compra suelen ser del comprador, salvo pacto distinto. Finalmente, comunidad e IBI acostumbran a prorratearse a la fecha de firma.
10) Cronograma orientativo (0–60 días)
Un proyecto de venta bien planificado puede cerrarse en unos dos meses. Los primeros días se dedican a valorar la vivienda, fijar reglas y reunir documentación. La semana siguiente suele concentrar el home staging y la producción audiovisual para salir al mercado con la mejor imagen posible. En las dos o tres semanas posteriores se acumulan visitas filtradas y ofertas, tras lo cual se firman las arras y se activa la gestoría bancaria si hay hipoteca. El último tramo se reserva para coordinar notaría, cancelaciones y entrega de llaves. Aunque los plazos dependen del mercado y del caso, este guion permite anticipar tareas y minimizar tiempos muertos.
11) Plantilla de reparto (orientativa)
Para calcular el neto a repartir, parte del precio de venta y descuenta la deuda hipotecaria pendiente, los gastos de cancelación registral, la plusvalía estimada y cualquier otro coste que hayáis pactado imputar al vendedor. El resultado es el importe líquido que, en ausencia de acuerdo distinto, se distribuye según la titularidad escriturada —habitualmente a partes iguales si la propiedad es al 50%—. Es recomendable anexar al contrato de arras un documento sencillo que detalle esta fórmula, los mínimos de precio aceptables, el calendario de bajadas si no hay ofertas y, en su caso, un plan B (adjudicación a uno o venta acelerada). Esa transparencia evita discusiones cuando llega el momento del reparto.
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¿Podemos vender si uno no quiere firmar?
Si ambos sois titulares, se necesita el consentimiento de los dos. Sin acuerdo, cabe mediación o extinción de condominio/liquidación de gananciales, que puede llevar a venta forzosa (menos ventajosa que pactar una venta directa).
¿Qué pasa con la hipoteca si me adjudico la casa?
El banco debe aceptar una novación/subrogación para que te quedes como único deudor y libere al otro. Sin ese paso, el cónyuge saliente seguiría respondiendo.
¿Y si la vivienda está atribuida como “familiar” por medidas (menores)?
Conviene modificar el acuerdo/medidas antes de vender o reflejar consentimiento expreso. Evita problemas en notaría.
¿Quién paga la plusvalía y el IRPF?
La plusvalía corresponde al vendedor salvo pacto; en IRPF tributa la ganancia si la hay (posibles exenciones por reinversión en vivienda habitual).
¿Podemos anunciar si falta el Certificado de Eficiencia Energética?
Es obligatorio para vender y anunciar. Solicítalo cuanto antes; suele resolverse en pocos días.
