¡Hola! Soy Darío Sebastiá, fundador de Olimpo Homes & Investment. A la hora de vender una propiedad, es normal encontrarse con diferentes términos sobre su valor que pueden crear confusión. Dos de los más importantes, y que a menudo se mezclan, son el valor catastral y el valor de mercado. Entender sus diferencias no es solo una cuestión de conocimiento, sino algo fundamental para una correcta planificación fiscal y para fijar un precio de venta adecuado.
En Olimpo Homes, nuestra filosofía es la transparencia total. Queremos que domines cada aspecto de la venta de tu casa. Por eso, vamos a desglosar de forma clara qué es cada valor, para qué sirve y por qué no debes confundirlos.
Valor catastral: El valor administrativo de tu vivienda
El valor catastral es un valor administrativo fijado por la Dirección General del Catastro, un organismo dependiente del Ministerio de Hacienda. No refleja el precio por el que podrías vender tu casa hoy.
- ¿Cómo se calcula? Se basa en criterios objetivos recogidos en la ponencia de valores del municipio: la localización del inmueble, los metros cuadrados de la construcción y del suelo, la calidad de los materiales o la antigüedad del edificio.
- ¿Para qué sirve? Su principal función es servir de base para el cálculo de varios impuestos, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que pagas anualmente, o la Plusvalía Municipal que se abona al vender.
- ¿Dónde encontrarlo? Puedes consultarlo fácilmente en el último recibo del IBI o solicitarlo en la Sede Electrónica del Catastro.
Por ley, el valor catastral nunca debería superar el valor de mercado, y por lo general, se sitúa considerablemente por debajo.
Valor de mercado: El precio real de la venta
El valor de mercado es el precio que un comprador está dispuesto a pagar por tu vivienda en un momento determinado. Es un valor dinámico y real, influenciado directamente por la ley de la oferta y la demanda.
- ¿Cómo se determina? Se calcula a través de un Estudio Comparativo de Mercado (ECM). En Olimpo Homes, analizamos propiedades similares a la tuya que se hayan vendido recientemente en la misma zona, ajustando el precio según las características únicas de tu casa (estado de conservación, altura, orientación, reformas, etc.).
- ¿Para qué sirve? Es el valor que se utiliza para fijar el precio de venta de tu anuncio. Establecer un valor de mercado correcto desde el principio es la clave para atraer a compradores cualificados y vender en un plazo de tiempo razonable.
- Importante: Un precio muy por encima del mercado “quema” la propiedad y ahuyenta a los interesados; uno muy por debajo te hará perder dinero.
Una nueva figura a tener en cuenta: El valor de referencia
Desde 2022, existe un tercer valor importante, especialmente para el comprador: el valor de referencia. Calculado también por el Catastro, se basa en los precios de compraventas reales firmadas ante notario. Este valor es ahora la base mínima para calcular impuestos como el ITP (para el comprador) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Si vendes por debajo de este valor, la Agencia Tributaria podría exigir al comprador que pague impuestos por la diferencia.
Resumen de las diferencias clave
| Característica | Valor catastral | Valor de mercado |
| Quién lo fija | El Catastro (Hacienda) | El mercado (oferta/demanda) |
| Utilidad | Base para impuestos (IBI, Plusvalía) | Fijar el precio de venta |
| Naturaleza | Administrativo y estable | Dinámico y real |
| Relación | Generalmente, inferior al de mercado | El precio final de la transacción |
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La valoración profesional: Tu punto de partida
Entender estos conceptos te da poder como vendedor. El siguiente paso es conocer el valor de mercado exacto de tu propiedad. En
Olimpo Homes & Investment, realizamos una valoración gratuita y sin compromiso de tu inmueble. Utilizamos programas informáticos profesionales y nuestra amplia experiencia en el mercado de Valencia para darte una cifra precisa y justificada, asegurando que tu estrategia de venta comience con el pie derecho.
